1. Arsa Payı Nedir, Nasıl Belirlenir?

Arsa payı, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin kurulması esnasında, ana yapının/yapıların bulunduğu arsadan, bağımsız bölümlere rayiç değerleri oranında verilen payı ifade etmektedir. Yani bir arsa üzerindeki ortak mülkiyet hakkının bağımsız bölümlere tahsis edilen kısımlarıdır.

Arsa payı oranı, maliklerin o arsa üzerindeki mülkiyet oranını temsil ettiğinden, arsa payı bir mülkiyet hakkıdır. Bir mülkiyet hakkı olan arsa payı Anayasa’nın 35. maddesinde ve Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi Ek Protokol 1/1. maddesinde ve diğer uluslararası sözleşmelerde güvence altına alınmıştır.

Bir arsa üzerinde kat irtifakı kurulurken onaylı mimari projede, bağımsız bölümlerden her birine özgülenen arsa payı açıkça gösterilir. Eğer kat irtifakı kurulmadan yapı tamamlanmışsa, kat mülkiyetine geçilirken her bir bağımsız bölümün konum ve büyüklüğü, mesken veya işyeri gibi niteliği, bulunduğu kat, caddeye veya sokağa göre konumu, manzarası, güneşten yararlanma olanağı gibi nitelikler dikkate alınarak bağımsız bölümlerin arsa payları saptanır.

2. Kentsel Dönüşüm Sürecinde Arsa Payının Önemi

Kentsel Dönüşüm Kanunu olarak da bilinen 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile kaçak yapılar ve depreme dayanıklı olmayan yapılar güçlendirilmekte veya yıkılarak, bu yapıların yerine afetlere dayanıklı yeni yapılar yapılmaktadır. Yapı yıkıldıktan sonra malikler, bir ortak karar prokolü hazırlayarak,  arsanın satılmasına veya bu arsa üzerinde yeni bir yapı yapılmasına karar verir. Ortak karar prokolünde maliklerin 2/3 çoğunluğunun imzasının bulunması yeterlidir. Yapı yıkıldıktan sonrası malikler, arsa payı oranlarında yeni yapılacak yapı üzerinde hak sahibi olurlar. Hem mülkiyet hakkı oranı hem de 2/3 çoğunluk, arsa payı oranına göre belirlendiğinden, maliklere ait arsa paylarının doğru tespit edilerek bağımsız bölümlerin tahsis edilmesi oldukça önem kazanmaktadır.

Ayrıca arsa payının düzeltilmesi mevcut yapının durumuna göre tespit edildiğinden, yapının kentsel dönüşüm kapsamında yıkılmasından evvel arsa payının düzeltilmesi davası açılmalıdır. Aksi bir durumda mevcut yapının yıkılmasıyla bu tespit yapılamayacağından, hak kayıpları ve mağduriyetler yaşanabilecektir. Bu nedenle arsa payının düzeltilmesi davası açmadan önce ve kentsel dönüşüm işlemlerine başlanmadan önce mutlaka uzman bir avukattan yardım alınmalıdır.

3. Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Nedir?

 Ülkemizde uzun yıllar önce yapılan apartman, site gibi yapıların büyüklükleri, konumları ve değerleri dikkate alınmadan arsa payları belirlenmekte, hatta bazen işyeri niteliğindeki bölümlerin ve bodrum katta yer alan bağımsız bölümlerin arsa paylarının diğer katlardaki bağımsız bölümlerin arsa payları ile aynı olduğu görülmektedir. Çoğu zaman tüm bağımsız bölümlere eşit dağıtılan veya olması gerekenden farklı olarak dağıtılan bu arsa payları yıllar sonra hukuki sorunlara neden olabilmekte ve bu durum nedeniyle davalar açılmaktadır. Arsa paylarının, bağımsız bölümlerinin payları ile orantılı olarak tahsis edilmediğini düşünen maliklerin arsa paylarının gerçeğe uygun olarak tespit edilmesi için açtığı bu davaya da arsa payının düzeltilmesi davası denilmektedir.

Arsa payının düzeltilmesi davasının dayanağını, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. ve 44. maddesi oluşturur. Kanunun 3. maddesinde “Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır” şeklinde düzenleme yapılarak, arsa payları bağımsız bölümleri ile orantılı olarak tahsis edilmeyen maliklere dava açma hakkı tanınmıştır.

 Arsa payının düzeltilmesi davası bir tespit davası olduğundan bu davada bir hakkın (arsa payı oranı) varlığının tespiti talep edilir. Bu nedenle arsa payının düzeltilmesi davası açılabilmesi için malikin korunmaya değer bir hukuki yararının bulunması ve iyi niyetli olması gerekir. Apartman veya site niteliğindeki yapıların kentsel dönüşüm sürecine girmesi veya kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ile yenilenecek olması halinde bu davanın açılmasında maliklerin hukuki yararının var olduğu kabul edilmektedir.

4. Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Arsa Payı Nasıl Belirlenir?

Arsa payının düzeltilmesi davalarında arsa payı, bağımsız bölüm niteliğindeki taşınmazın konumu, büyüklüğü, değeri, mesken veya işyeri gibi niteliği, bulunduğu kat, caddeye veya sokağa göre konumu, manzarası, güneşten yararlanma olanağı gibi hususlar dikkate alınarak belirlenir. Burada dikkat edilmesi gereken husus, yapılacak tespitin kat irtifakının veya kat mülkiyetinin kurulduğu tarihe göre yapılması gerektiğidir. Kanunda da belirtildiği üzere bağımsız bölümlerden her birine tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez.  

5. Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Yıkım Kararı Durdurulabilir Mi?

Arsa payının düzeltilmesi davası açılmadan önce veya dava devam ederken bağımsız bölümün bulunduğu yapı ile ilgili olarak yıkım kararı verilmiş olabilir. Böyle bir durumda, yıkım kararı dava açılmadan önce verilmişse dava dilekçesi ile birlikte, dava açıldıktan sonra verilmişse dava devam ederken ayrı bir dilekçeyle yapı hakkında verilen yıkım kararının davanın sonuçlanmasına kadar tedbiren durdurulması için talepte bulunulmalıdır. Mahkemece ihtiyati tedbir kararı verilirse taşınmazın yıkımı dava sonuçlanıncaya kadar durdurulur.

6. Arsa Payının Düzeltilmesi Davasını Kimler Açabilir?

Arsa payları, bağımsız bölümlerinin değerleriyle orantılı olarak tahsis edilmeyen veya bağımsız bölümlerine hiç arsa payı tahsis edilmeyen her kat maliki veya kat irtifakı sahibi veya bunların mirasçıları arsa payının düzeltilmesi davası açabilir. Yönetici, kiracı veya intifa hakkı sahibi gibi kişilerin dava açma hakkı bulunmamaktadır.

7. Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Kimlere Karşı Açılır?

Arsa payının düzeltilmesi davasının sonucunda, arsa payının düzeltilmesine karar verilirse, sadece bir bağımsız bölümün arsa payı değil, düzeltmeye bağlı olarak diğer tüm bağımsız bölümlerin de arsa paylarının düzeltilmesi gerekmektedir. Bu nedenle de arsa payının düzeltilmesi davasının tüm kat maliki veya kat irtifakı sahiplerine karşı açılması gerekmektedir.

8. Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?

Arsa payının düzeltilmesi davası, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklı bir tespit davası olduğundan görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Dava taşınmazın aynına ilişkin olduğundan yetkili yer mahkemesi ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

9. Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Dava Açma Süresi Nedir?

Arsa payının düzeltilmesi davasında herhangi bir dava açma süresi bulunmamaktadır. Bu nedenle bu dava yapı ayakta olduğu sürece her zaman açılabilir. Ancak yapı yıkıldıktan sonra kat mülkiyeti paylı mülkiyete dönüşeceğinden, arsa payının düzeltilmesi davasının yapının yıkılmasından önce açılması gerekir. Zira yıkım gerçekleştikten sonra ortada kat mülkiyetine veya kat irtifakına konu bir yapı kalmayacağından ve tespit yapılamayacağından yıkımdan sonra açılan davanın reddi söz konusu olacaktır.

10. Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Dava Harcı Ne Kadardır?

Arsa payının düzeltilmesi davası bir tespit davası olduğundan bu davalarda maktu harç alınır. Maktu harç miktarı kanuna göre belirlenmekte ve her yıl değişmektedir.

Arsa payının düzeltilmesi davaları ve gayrimenkul hukukundan kaynaklanan hukuki uyuşmazlıklarla ilgili olarak hukuki bilgi ve görüş almak üzere bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Av. Tolgay Mingan