1. Kira Tespit Davası Nedir?

Kira sözleşmesinin en önemli unsurlarından birisi de kira bedelidir. Taraflar kira sözleşmesini akdederken kira bedelini herhangi bir sınırlamaya tabi olmaksızın serbestçe belirleyebilirler. Taraflar sözleşme ile belirlenen kira bedeli ile sözleşme süresince de bağlıdırlar. Ancak kira sözleşmesinin devamı sırasında yeni kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeli ile ilgili bazı sınırlamalar bulunmaktadır. Bu sınırlamalar kira sözleşmesinin zayıf tarafı olarak görülen kiracıyı korumak için getirilmiştir. Bunlardan biri de kira artış oranıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde, tarafların, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarının, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olacağı hükme bağlanmıştır.

Esasen taraflar kira sözleşmesini akdederken kira artış oranını da sözleşme ile belirlemektedirler. Ancak eğer sözleşmede kira artışına ilişkin bir hüküm yoksa bu halde kanundaki sınırlamalar doğrultusunda bir kira artış oranı belirlenmektedir. Kira sözleşmesinde kira artışı ile ilgili hüküm bulunmaması, tarafların bu konuda anlaşamaması veya hükmün yetersiz olması halinde ise kira tespit davası açılabilmektedir. Dolayısıyla kira tespit davası, kiracı veya kiraya verenin kira bedelinin belirlenmesi için açtığı bir davadır. Hemen belirtelim ki Türk Borçlar Kanunu’ndaki kira bedelinin belirlenmesiyle ilgili bu düzenleme, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkindir.

2. Kira Tespit Davalarında Kira Bedelinin Belirlenmesine İlişkin Esaslar

Kira tespit davasında, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin esaslar TBK’nın 344. maddesinde düzenlenmiştir. Kira bedeli, taraflar arasında kira artış oranının belirlenip belirlenmediği, kira süresinin beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmesi olup olmadığı ve kira bedelinin yabancı para olarak belirlenip belirlenmediği gibi esaslara göre belirlenmektedir.

a. Taraflar Arasında Kira Artış Oranına İlişkin Bir Anlaşma Olması

Taraflar akdettikleri kira sözleşmesinde yenilenen kira döneminde uygulanacak kira artış oranını belirleyebilirler. Tarafların sözleşmede belirledikleri bu artış oranı TBK madde 344/1 uyarınca, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Dolayısıyla akdedilen kira sözleşmesinde kanunda belirlenen bu oranın üzerinde bir kira artış oranı belirlenmişse, dava yoluyla kira bedelinin tespiti talep edilebilir. Ancak kira sözleşmesinde belirlenen kira artış oranı, kanunda belirlenen orana uygun olarak yapılmış ise kira artış oranı kanuna uygun olacağından, kira tespit davası açılamayacaktır. Buna rağmen kira bedelinin tespiti için dava açılması halinde ise dava, hukuki yarar bulunmadığı gerekçesiyle mahkemece reddedilebilmektedir.

b. Taraflar Arasında Kira Artış Oranına İlişkin Bir Anlaşma Olmaması

Taraflar arasında kira artış oranına ilişkin bir anlaşma bulunmaması halinde, TBK madde 344/2 uyarınca, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

c. Taraflar Arasında Beş Yıldan Uzun Süreli veya Beş Yıldan Sonra Yenilenen Kira Sözleşmesi Yapılması

Taraflar arasında beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen bir kira sözleşmesi akdedilmesi halinde, TBK madde 344/3 uyarınca, taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

d. Taraflar Arasındaki Kira Sözleşmesinin Yabancı Para Üzerinden Belirlenmesi

Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde, kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, TBK madde 344/4 uyarınca beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, TBK madde 138’de düzenlenen “Aşırı ifa güçlüğü” hallerinden birinin mevcut olması halinde kira bedelinin tespiti beş yıllık süre dolmadan da talep edilebilmektedir. Kira sözleşmesinde beş yıllık süre dolduktan sonra ise yabancı paranın değerindeki değişiklikler, tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

3. Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?

Kira tespit davasını, taşınmazın maliki, taşınmazı kiralayan, kiracı veya eğer bunlar ölmüş ise yasal mirasçıları açabilir.

4. Kira Tespit Davası Açma Süresi

Kira bedelinin tespiti davası TBK madde 345 uyarınca her zaman açılabilir. Ancak açılacak kira tespit davasının hangi kira dönemine uygulanacağına ilişkin kanunda özel bir düzenleme getirilmiştir.

Buna göre; kira tespit davası, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Dolayısıyla kira tespit davası, yeni kira dönemi başlamadan en az otuz gün önce açılmış ise veya kira artırım talebi en az otuz günce karşı tarafa yazılı olarak bildirilmişse, uygulanması istenen kira döneminin sonuna kadar açılan kira tespit davasında verilen karar geriye etkili olacaktır. Eğer bu sürelerde dava açılmaz veya karşı tarafa yazılı bildirimde bulunulmazsa kira tespit davasında verilen karar bir sonraki kira dönemine uygulanacaktır.

Ayrıca belirtmek gerekir ki, kira sözleşmesinde, yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. 

5. Kira Tespit Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira tespit davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili yer mahkemesi ise davalının yerleşim yeri mahkemesi ile sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesidir.

Av. Arb. Tolgay Mingan