Önalım (Şufa) Hakkı ve Davası

Önalım (Şufa) Hakkı ve Davası

1. Önalım (Şufa) Hakkı Nedir?

Önalım hakkı diğer bir adıyla şufa hakkı, paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaş maliklere satılan bu payı öncelikle satın alma hakkı veren yenilik doğrucu bir haktır. Esasen herkes mülkiyetindeki bir taşınmaz üzerinde serbestçe tasarrufta bulunma hakkına sahiptir. Ancak önalım hakkı, serbestçe tasarrufta bulunma hakkına kanunen bir sınırlama getirmektedir.

Türk Medeni Kanunu’nun 732 vd maddelerinde düzenlenen önalım hakkı, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir. Önalım hakkı sadece satım ilişkilerinde kullanılabilen bir hak olduğundan, satım dışında yapılan işlemlerde (trampa gibi) bu hak kullanılamaz. Ayrıca cebri artırma yoluyla yapılan satımlarda önalım hakkı kullanılamaz.

2. Önalım Hakkı Türleri Nelerdir?

 a. Yasal Önalım Hakkı Nedir?

Yasal önalım hakkı, TMK’nın 732. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre yasal önalım hakkı, paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda, paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaş veya paydaşlara bu payı öncelikle satın alma hakkı veren eşyaya bağlı bir haktır. Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyetin kurulmasıyla aynı anda kendiliğinden kurulur ve paylı mülkiyete tabi taşınmazdaki bir veya birden fazla payın satılmasıyla birlikte kullanılabilir hale gelir. Bu nedenle satım işlemi yapılmadan bu hak kullanılamaz. Ayrıca yasal önalım hakkını kullanmak isteyen kişi, satım işleminin yapıldığı tarihte paydaş olmalıdır.

Yasal önalım hakkı kanundan doğduğu için bu hak ayrıca tapu siciline şerh edilmez. Zira kanun gereği paylı mülkiyete tabi bir taşınmazı satın alan herkesin bu hakkı bildiği kabul edilir. Yasal önalım hakkının amacı paydaş malikler arasına üçüncü kişilerin girmesini önlemek ve payların mümkün olduğu kadar az kişide toplamasını sağlamaktır.

b. Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı Nedir?

Önalım hakkı, kanundan doğabileceği gibi yapılacak bir sözleşme ile de kurulabilir. Sözleşmeden doğan önalım hakkında taşınmaz maliki, ileride taşınmazını veya payını satması halinde önalım hakkı tanıdığı kişiye bu taşınmazı veya payını öncelikle satmayı taahhüt eder. Sözleşmeden doğan önalım hakkı, yasal önalım hakkından farklı olarak paylı mülkiyet olmayan taşınmazlarda da kurulabilir. Burada dikkat edilecek husus yapılacak sözleşmenin yazılı olarak yapılması gerektiğidir.

Sözleşmeden doğan önalım hakkı esasen taşınmaz malikine karşı kullanılır. Ancak önalım hakkına dair yapılan sözleşme tapu kütüğüne şerh edilirse bu taşınmazı satın alan diğer herkese karşı önalım hakkı kullanılabilir. Kanunda bu şerh için bir süre kısıtlaması getirilerek, tapu kütüğüne yapılan şerhin 10 yıl süre ile geçerli olacağı kabul edilmiştir. Bununla birlikte 10 yıllık süre dolduktan sonra yeniden şerh anlaşması yapılabilir.  Önalım hakkı sahibi, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı önalım hakkını kullanılabilir. Eğer kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satımındaki koşullar esas alınır.

3. Önalım Hakkı Nasıl Kullanılır?

Yukarıda ifade ettiğimiz üzere önalım hakkı, satım işleminin yapılması ile kullanılabilir hale gelmektedir. Yasal önalım hakkında, paylı mülkiyete tabi taşınmazdaki payın üçüncü bir kişiye satılması ile sözleşmeden doğan önalım hakkında ise önalım hakkına konu taşınmazın herhangi bir üçüncü kişiye satılması ile birlikte önalım hakkı sahibi kişi veya kişiler tarafından dava açılarak önalım hakkı kullanılır. Önalım hakkı sahibinin açacağı bu dava önalım hakkı sebebiyle tapu iptali ve tescili davasıdır.

Önalım hakkı sahibi açılacak bu davada önalım hakkına konu taşınmazın, alıcı ile aynı şartlarla kendi adına tescilini talep eder. Dava açıldıktan sonra mahkemece taşınmazın satış bedeli ve tapu masrafları hesaplanarak önalım hakkı sahibine bu bedeli ödemesi için bir süre verilir. Önalım hakkı sahibi satış bedelini ve tapu masraflarını mahkemenin belirleyeceği yere, süresi içerisinde yatırmak zorundadır. Aksi halde davası reddedilir. Önalım hakkı kullanıldığında, bu hakkı kullanan paydaş malik ile alıcı arasında, kapsam ve şartları satıcı ile alıcı arasında yapılan sözleşmeyle aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur.

4. Fiili Taksim Yapılan Taşınmazlarda Önalım Hakkı Kullanılabilir Mi?

Paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda, taşınmaz malikleri kendi aralarında taşınmazın hangi bölümünün hangi malikler tarafından kullanılacağına dair bir fiili taksim yapmışlarsa artık önalım hakkı talebinde bulunamazlar. Zira hangi malikin, taşınmazın hangi parçasına sahip olduğu fiilen belli olduğu için paydaşlardan birinin kendi payını üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşların ön alım hakkını kullanması dürüstlük kurallarına aykırı olarak kabul edilir ve bu kötü niyete üstünlük tanınmaz. Bu nedenle önalım hakkına dayanan dava yalnızca sözleşmeyle veya fiilen taksimi yapılmamış taşınmazlarda kullanılabilir.  

5. Önalım İhtarı; Satışın Noter Aracılığıyla Önalım Hakkı Sahibine Bildirilmesi

Önalım hakkına konu olan bir taşınmazı satın alan üçüncü kişi (alıcı) veya satıcı, bu satım işlemini diğer tüm paydaşlara noter aracılığıyla bildirmek zorundadır. Yapılacak yazılı bildirimin noter aracılığıyla yapılması geçerlilik şekli olduğundan, noter kanalı dışında yapılan yazılı veya sözlü bildirimler geçersizdir. Alıcı veya satıcı bu bildirim yükümlülüğüne uymazsa, önalım hakkı sahibinin/sahiplerinin dava açma tehlikesiyle karşı karşıya kalırlar.

6. Önalım Hakkı Davası Kime Karşı Açılır?

Önalım hakkına dayanan dava, taşınmazı veya taşınmazdaki payı satın alan üçüncü kişiye karşı açılır.  Ancak sözleşmeye dayanan önalım hakkı tapuya şerh edilmemiş ise önalım hakkı sadece sözleşmenin taraflarını bağlayacağından, bu halde davanın sözleşmenin tarafı olan satıcıya karşı açılması gerekmektedir.

7. Önalım Hakkı Mirasçılar Tarafından Kullanılabilir Mi?

Önalım hakkı eşyaya bağlı yenilik doğurucu bir hak olduğundan paydaş maliklerden birinin vefat etmesi halinde mirasçıları önalım hakkını kullanabilirler.

8. Önalım Hakkından Feragat Edilebilir Mi?

Hem yasal önalım hakkından hem de sözleşmeden doğan önalım hakkından feragat etmek mümkündür. Önalım hakkı sahibi ile paydaş veya paydaşlar arasında, payların devri durumunda önalım hakkının kullanılmayacağına dair bir sözleşme yapılarak önalım hakkından feragat edilebilir. Ancak yapılacak bu sözleşmenin geçerli olabilmesi için resmi şekilde düzenlenmesi ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekli ve zorunludur. Adi yazılı şekilde yapılan önalım hakkından feragat sözleşmesi geçersizdir. Ancak belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme yazılı şekilde yapılabilir. Bu vazgeçme satıştan önce veya sonra yapılabilir.

9. Önalım Hakkı Davasında Dava Açma Süresi Nedir?

Önalım hakkı, satışın önalım hakkı sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her halükarda satıştan itibaren iki yıl içinde kullanılabilir. Yukarıda da belirttiğimiz üzere buradaki bildirimin noter aracılığıyla yapılması gerekir. Aksi halde üç aylık hak düşürücü süre işlemez. Buradaki süreler hak düşürücü süre olduğundan, süre şartına uyulmadan açılan davalar doğrudan mahkemece reddedilir.

10. Önalım Hakkı Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?

Önalım hakkının kullanılmasına dair açılacak davada görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemeleridir. Dava taşınmazın aynına ilişkin olduğundan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yer bakımından yetkili mahkemedir.

Av. Tolgay Mingan

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir