1. Tahliye Davası Nedir?

Tahliye davası, kiraya verenin, kiracıyı ev, işyeri veya başka bir mülkünden çıkarmak için kanunda sayılan belirli nedenlere dayanarak açtığı bir davadır. Tahliye davalarına boşaltma davaları da denilmektedir.

Günümüzde ev veya işyeri sahibi olamayan birçok kişi, kendilerine uygun buldukları yerleri kiralayarak ev veya işyeri ihtiyacını gidermeye çalışmaktadır. Kiralanan yer ile ilgili olarak kiracı ile kiraya veren arasında akdedilen kira sözleşmesi ile taraflar arasında kira ilişkisi kurulmuş olmaktadır. Uygulamada kira sözleşmeleri genellikle bir yıl süreli olarak yapılmakta, kira dönemi sonunda kiracının, kira sözleşmesini feshetmemesi üzerine kira sözleşmesi kendiliğinden kira bedelinde artış yapılarak aynı şartlarla bir yıl daha uzatılmaktadır.

Devam eden kira ilişkisinde bazı nedenler ve gereksinimlerle kiralanan yerin tahliyesine ihtiyaç duyulabilmektedir. Bu noktada kiralanan yeri anlaşma yoluyla tahliye etmeye yanaşmayan kiracılar aleyhine tahliye davası açılarak kiralanan yerin tahliye edilmesi sağlanmaktadır. Ancak tahliye davasının kendine özgü usul ve esas kuralları olduğundan, dava açılırken bu kurallara uygun olarak hazırlık yapılmalı ve buna göre dava açılmalıdır. Aksi halde ciddi hak kayıpları ve mağduriyetler meydana gelebilmektedir. Bu nedenle tahliye davası açmadan önce mutlaka uzman bir avukattan yardım alınmalıdır.

Bu çalışmamızın konusunu genel olarak konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin sona erme halleri ve tahliye davaları oluşturmaktadır. Bu nedenle diğer kira sözleşmelerinin sona erme hallerine ayrıntılı olarak yer verilmemiştir.

2. Hangi Nedenlerle Tahliye Davası Açılabilir?

Yasa koyucu, kira sözleşmelerinin keyfi nedenlerle sona erdirilmemesi ve mağduriyetlerin meydana gelmemesi için hangi nedenlerle kira sözleşmesinin feshedilebileceğini ve tahliye davası açılabilecek halleri kanunda tek tek saydığından, tahliye davası kanunda belirtilen bu nedenlere dayanılarak açılabilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye nedenleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda sayılmıştır. Buna göre tahliye davaları aşağıda sayılan nedenlerle açılabilir;

a. Yazılı Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliye Davası

Tahliye taahhüdü, kiracının, kiralanan yeri belirli bir tarihte boşaltmayı kiraya verene karşı taahhüt etmesidir. Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için yazılı olması, kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte yapılmış olması ve hangi tarihte kiralanan yerin boşaltılacağının yazılması gibi belirli şartları taşıması gerekir. Bu şartları taşımayan tahliye taahhütleri geçerli olarak kabul edilmemektedir. Kiracı usulüne uygun bir tahliye taahhüdünde bulunmuşsa, kiralanan yeri taahhüt ettiği tarihte, kiraya verene teslim aldığı haliyle teslim etmek zorundadır. Kiracı, tahliye taahhüdüne rağmen kiralanan yeri tahliye etmezse, kiraya veren yazılı tahliye taahhüdünde belirtilen tarihten itibaren bir ay içerisinde icraya başvurarak veya doğrudan tahliye davası açarak kiracının tahliyesini isteyebilir (TBK 352).

b. Kiraya Verenin Konut veya İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası

Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kiralanan yeri kullanma zorunluluğu varsa tahliye davası açabilir (TBK 350). Konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için kiralanan yeri konut veya işyeri olarak kullanmaya dair kanunda belirtilen kişilerin samimi ve zorunlu bir ihtiyacının olması gerekir. Böyle bir ihtiyacın var olup olmadığı mahkemece takdir edilir.

Bu nedene dayalı açılacak tahliye davası, belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonundan itibaren bir ay içerisinde, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kanunen belirlenen fesih bildirim süresinden itibaren bir ay içerisinde açılmalıdır.

Konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açılarak, kiracı tahliye edildikten sonra herhangi bir sebeple ihtiyaç sona ermiş ise kiraya veren, tahliye kararından itibaren 3 yıl geçmedikçe kiralanan yeri önceki kiracı dışındaki başka bir kişiye haklı neden olmaksızın kiraya veremez (TBK 355). Bu nedenle kiraya veren, kiralanan yeri tekrar kiraya vermek istiyorsa eski kiracısına bildirimde bulunarak bu yeri tekrar kiralamak isteyip istemediğini sormalıdır. Aksi halde kiracı, kiraya verene karşı bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat davası açabilir.

c. Yeni Malikin Konut Veya İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası

Kiralanan yeri kira sözleşmesinden sonra satın alan kişi, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi nedeniyle kiralanan yeri kullanma zorunluluğu varsa tahliye davası açabilir (TBK 351). Yeni malikin, konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için kiralanan yeri konut veya işyeri olarak kullanmaya dair kanunda belirtilen kişilerin samimi ve zorunlu bir ihtiyacının olması gerekir. Böyle bir ihtiyacın var olup olmadığı mahkemece takdir edilir.

Yeni malikin bu nedene dayalı tahliye davası açabilmesi için kiralanan yeri satın aldığı tarihten itibaren bir ay içerisinde kiracıya yazılı bildirimde bulunması gerekir. Bu yazılı bildirim şartına uyulmadan tahliye davası açılamaz. Yeni malik, kiracıya yazılı bildirimde bulunduğu tarihten itibaren altı ay sonra tahliye davası açarak kiracıyı tahliye edebilir. Bunun yanında yeni malik, dilerse kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde sözleşmeyi feshetme hakkını açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

d. Kiralanan Yerin Yeniden İnşası Veya İmarı Nedeniyle Tahliye Davası

Kiralanan yerin, yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı bir onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekiyorsa ve yapılacak bu işler sırasında kiralanan yerin kullanılması imkânsız ise kiraya veren, kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirerek kiracının tahliyesini talep edebilir (TBK 350). Kiraya verenin bu sebebe dayanarak tahliye talep edebilmesi için kiralanan yerin esaslı bir onarıma, genişletmeye veya değiştirilmeye ihtiyacı olduğunu objektif olarak ortaya koyması ve söz konusu yerin bu tamirat sürecinde kullanılmasının mümkün olmadığını ispat etmesi gerekmektedir.

Bu nedene dayalı açılacak tahliye davası, belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonundan itibaren bir ay içerisinde, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kanunen belirlenen fesih bildirim süresinden itibaren bir ay içerisinde açılmalıdır.

Kiralanan yer, yeniden inşa veya imar amacıyla boşaltıldıktan sonra eski hâliyle, haklı bir sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracı dışındaki bir kişiye kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen kiralanan yeri, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı bulunduğundan kiraya veren, kiracıya bu öncelik hakkını kullanmak isteyip istemediğini bildirmek üzere yazılı bildirimde bulunmalıdır. Kiracı bu öncelik hakkını, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimden itibaren bir ay içerisinde kullanabilir. Bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, kiralanan yer üç yıl geçmeden bir başkasına kiralanamaz. Aksi halde kiraya verenin tazminat sorumluluğu doğar.

e. Kira Bedelini Ödemeyen Kiracının İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliyesi

Kiracının kira sözleşmesinden doğan en temel borcu, kira bedelini süresi içerisinde kiraya verene ödemektir. Bu nedenle yasa koyucu, kiracının kira borcunu ödememesi halinde, kiraya verene tahliye davası açma hakkı tanımıştır. Buna göre kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içerisinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içerisinde kira bedelini ödemez ve bu ödememe nedeniyle kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açabilir (TBK 352). Burada dikkat edilecek husus iki haklı ihtarın bir kira dönemi içerisinde çekilmesi gerektiğidir.

Kiraya veren, ödememe nedeniyle iki haklı ihtara dayalı tahliye davasını, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde sürenin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise iki haklı ihtarın yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içerisinde açmak zorundadır.

f. Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davası

Kiracı, kiralanan yerin tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan giderleri ödemezse,  kiraya veren, kiracıya yazılı olarak yapacağı bildirimle kira bedelini ve yan giderleri verilen süre içerisinde ödemesini, aksi halde kira sözleşmesini feshedeceğini bildirebilir (TBK 315). Kiracıya yazılı bildirimde verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, diğer kira sözleşmelerinde ise on gün olmalıdır. Kiracı kendisine verilen süre içerisinde kira bedelini ve yan giderleri ödemezse, kiraya veren kira sözleşmesini feshederek, tahliye davası açabilir.

g. Kiracı veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Meskeninin Bulunması Nedeniyle Tahliye Davası

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içerisinde oturmaya elverişli bir konutunun olması ve kiraya verenin bu durumu kira sözleşmesinin kurulmasından sonra öğrenmesi halinde, kiraya veren bu nedene dayalı olarak tahliye davası açabilir (TBK 352). Bu nedene dayalı tahliye davasında, kiracının meskeninin oturmaya elverişli olup olmadığı önem arz etmektedir. Elverişlilikte kiracı ile kiraya verenin hayat tarzları ve özellikle kiracı ve eşinin sosyal durumları, aile hayatları, sağlık durumları, eğitim ve iş hayatları gibi durumlar göz önüne tutulmaktadır. Ayrıca belirtmek gerekir ki bu nedene dayalı tahliye davaları işyeri kiraları hakkında uygulanmaz, yalnızca konut kira sözleşmelerine uygulanır.

Kiraya veren, kira sözleşmesi yapıldıktan sonra kiracı veya eşinin başka bir meskeninin olduğunu öğrendiğinde bu nedene dayalı tahliye davasını, kira sözleşmesinin bitiminden başlayarak bir ay içerisinde açmak zorundadır.

h. Kiralanan Yeri Özenle Kullanmama ve Komşulara Saygı Göstermeme Nedeniyle Tahliye Davası

Kiracı, kiralanan yeri sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralanan yerin bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracı bu yükümlülüklere uymazsa, kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kiralarında, en az otuz gün süre vererek, aykırılıkların giderilmesini, aksi halde kira sözleşmesini feshedeceğini kiracıya yazılı bir ihtarla bildirir. Yapılan yazılı ihtara rağmen aykırılık giderilmezse, kiraya veren bu nedenle tahliye davası açabilir (TBK 316). Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

i. Kiracının Kiralanan Yere Kasten Ağır Bir Zarar Vermesi Nedeniyle Tahliye Davası

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracının, kiralanan yere bilerek ve isteyerek ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez hale gelmesi halinde kiraya veren bu nedene dayalı olarak yazılı bildirimle kira sözleşmesini feshedebilir ve tahliye davası açabilir (TBK 316). Burada kiracıya aykırılığı gidermek için otuz günlük bir süre tanınabileceği gibi bu sürenin verilmesinin anlamsız olacağı anlaşılıyorsa hiçbir süre tanınmadan kira sözleşmesi doğrudan feshedilebilir.

j. Bildirim Yoluyla Kira Sözleşmesinin Feshi ve Tahliye

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli kira sözleşmesinin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunarak kira sözleşmesini feshedebilir. Kiracı, bu fesih hakkını kullanmazsa, kira sözleşmesi aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren ise sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak kira sözleşmesinin uzama dönemi on yılı bulursa, kiraya veren bu uzama süresini izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak, herhangi bir neden göstermeksizin kira sözleşmesini feshedebilir ve buna dayanarak tahliye davası açabilir (TBK 347).

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiracı kira sözleşmesini her zaman feshedebilir. Kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildiriminde bulunarak kira sözleşmesini feshedebilir.

k. Kiracının İflası Nedeniyle Tahliye

Kiraya veren, kiralanan yeri teslim ettikten sonra kiracının iflas etmesi halinde işleyecek kira bedelleri için kiracıdan, kendisine güvence verilmesini isteyebilir. Kiraya veren bunun için kiracı ve iflas masasına yazılı olarak bildirimde bulunarak uygun bir süre verir. Verilen süre içerisinde kendisine güvence verilmeyen kiraya veren, sözleşmeyi herhangi bir fesih bildirim süresine uymaksızın hemen feshedebilir ve tahliye davası açabilir (TBK 332).

3. Tahliye Kararı Alındıktan Sonra Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

Tahliye davası sonunda mahkeme tarafından kiracının tahliyesine karar verilmişse, kiracı, kiralanan yeri teslim aldığı haliyle kiraya verene teslim etmek zorundadır. Ancak zaman zaman mahkeme kararına rağmen kiracı, kiralanan yeri boşaltmayabilmektedir. Kiracının, mahkemenin tahliye kararına rağmen kiralanan yeri boşaltmaması halinde kiraya veren,  bu mahkeme kararına dayanarak kiracıyı icra yoluyla zor kullanarak tahliye ettirebilir.

4. Tahliye Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Tahliye davası, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’ndaki hükümler uyarınca ilamsız icra yolu izlenerek açılacaksa görevli mahkeme İcra Mahkemeleridir. Bunun dışındaki tahliye davalarında ise görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili yer mahkemesi ise davalının yerleşim yeri mahkemesi veya sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesidir.

Av. Tolgay Mingan